Після початку повномасштабного вторгнення Росії мільйони українців опинилися за межами своєї країни в пошуках безпеки, стабільності й елементарного захисту. Для більшості з них оренда житла в Європі стала однією з найболючіших тем. Саме тоді, коли ви лишаєтесь у чужій країні без житла, грошей, знайомих і повного розуміння місцевих правил, ризик потрапити на шахраїв досягає піку. При цьому найуразливішими є ті, хто щойно прибув, має обмежений бюджет і шукає житло терміново. На цьому й наживаються аферисти, пропонуючи «вигідні» квартири, яких насправді не існує. Для тих, хто вперше стикається з орендою житла в країні ЄС, критично важливо розуміти місцеві правила, типові шахрайські схеми, відмінності між країнами, а також свої права як тимчасового мешканця, повідомляє ІА “ФАКТ”.
Іспанія
В Іспанії, де попит на житло традиційно високий у туристичних регіонах — Каталонії, Валенсії, Андалусії, на Канарських островах, — ринок довгострокової оренди є частково тіньовим. Це дає шахраям широке поле для дій. Тут можна натрапити на оголошення, де «власник» нібито живе за кордоном і просить переказати завдаток через Western Union або Revolut, обіцяючи передати ключі через агентство. Дуже часто квартира на фото здається ідеальною — простора, світла, у центрі, із новими меблями, але це фото з каталогу або з іншого сайту.
В реальності житло або в жахливому стані, або не існує. А заставу, що зазвичай складає 1–2 місяці орендної плати, ще доповнює «плата за агентство», якої насправді немає — це вигаданий посередник. Важливо знати, що з 2024 року в Іспанії діють обмеження на підвищення орендної плати — не більше ніж 3% згідно з новим законом про житло. Але шахраї цим не обтяжуються. У Барселоні муніципалітет офіційно попереджав про різке зростання випадків фальшивої оренди — особливо в районах Gràcia, Eixample та Barceloneta. Існує офіційна сторінка міської інформації про оренду: https://www.habitatge.barcelona/. А в Каталонії працює онлайн-платформа для перевірки прав на нерухомість — Registro de la Propiedad.
Чехія
У Чехії, зокрема в Празі, дуже поширене суборендування — коли квартиру здає не власник, а орендар, який уклав основний договір. Це формально дозволено, але потребує письмового дозволу власника. Якщо такого дозволу немає, новий орендар опиняється в сірій зоні: він не має жодного правового захисту й може бути виселений будь-якої миті.
Часто в оголошенні зазначають лише чисту орендну плату, а після підписання контракту раптово з’являються додаткові «комунальні послуги», які іноді перевищують суму оренди. До того ж багато квартир здаються без можливості зареєструвати місце проживання (trvalý pobyt), а без нього українські біженці не можуть отримати медстрахування, оформити банківський рахунок або зареєструвати дитину до школи. Надійна платформа для пошуку без посередників — Bezrealitky.cz.
Польща
У Польщі, яка стала першою країною притулку для мільйонів українців, ситуація ще складніша. Дуже популярна оренда без офіційного договору, особливо серед студентів та переселенців. Але така «довіра» часто обертається неприємностями. Без zameldowanie — реєстрації місця проживання — людина не отримає багатьох державних послуг. Часто орендодавці здають квартири з індивідуальними лічильниками, і комунальні рахунки приходять безпосередньо орендарю. Інколи вимагають довідку про доходи або поручителя, що ускладнює ситуацію для тих, хто щойно приїхав. Найбільше шахрайських оголошень з’являється на OLX. Безпечніший варіант — шукати через Otodom.pl або через особисті рекомендації.
Перш ніж погоджуватись на оренду, варто з’ясувати, чи дозволить орендодавець здійснити офіційну реєстрацію місця проживання (zameldowanie), адже без неї доступ до більшості державних сервісів буде заблокований.
Італія
В Італії існує кілька основних типів договорів оренди. Найпоширеніший — це Canone libero (4+4 роки), тобто стандартний контракт із фіксованою орендною платою, який укладається на чотири роки з можливістю автоматичного продовження ще на чотири. Інший варіант — Canone concordato (3+2), що передбачає участь муніципалітету й пільгові умови для орендаря, зокрема знижену ставку. Для короткочасного проживання існує контракт типу Transitorio, який укладається максимум на 18 місяців.
Однак навіть наявність формалізованої системи не захищає від труднощів: орендодавці часто не готові здавати житло іноземцям без гаранта, навіть якщо мова йде про офіційний договір. Багато пропозицій розміщуються у Facebook-групах, що створює сприятливі умови для шахрайства або нелегальної оренди без належного оформлення. В таких випадках ризик втратити гроші, не отримавши ні житла, ні юридичних прав, зростає в рази. Щоб перевірити, чи зареєстрований контракт офіційно, можна скористатися державною базою Agenzia delle Entrate.
Франція
Для того щоб зняти квартиру у Франції, орендар має зібрати повний пакет документів, так зване досьє (dossier), без якого домовитися з власником практично неможливо. У цей пакет зазвичай входить трудовий контракт або офіційна довідка про регулярні доходи, виписка з банківського рахунку, копії ідентифікаційних документів, податковий номер, а також гарант — його присутність часто є обов’язковою умовою, особливо якщо йдеться про іноземців.
Більшість орендодавців у Франції співпрацюють із агентствами нерухомості, й усі витрати, пов’язані з їхніми послугами, як правило, несе саме орендар. Це означає, що до витрат на заставу й перший місяць проживання додається ще й агентська комісія — зазвичай вона дорівнює одному місяцю орендної плати плюс ПДВ.
Усі процедури максимально формалізовані: підписання договору супроводжується складанням акту прийому-передачі житла (état des lieux), де фіксується технічний стан об’єкта на момент вселення. Цей документ слід зберігати до самого виїзду, адже саме на його підставі вирішується питання про повернення застави.
Німеччина
У Німеччині оренда житла є формалізованим і юридично регламентованим процесом, у якому практично всі етапи оформлюються письмово. Особливо високий попит на оренду спостерігається в таких містах, як Берлін, Мюнхен і Франкфурт, де конкуренція серед потенційних орендарів настільки жорстка, що на одне житло можуть претендувати десятки осіб.
Однією з обов’язкових умов є сплата застави — так званої Kaution — у розмірі трьох місячних орендних платежів. Закон зобов’язує орендодавця зберігати ці кошти на спеціальному банківському рахунку, відокремленому від власних фінансів, із нарахуванням відсотків.
Типовим явищем є оренда абсолютно порожнього житла — без кухні, меблів і навіть лампочок. Це не виняток, а норма, до якої потрібно бути готовим заздалегідь, особливо українським біженцям, які сподіваються одразу заселитися в облаштоване помешкання.
Ще однією характерною рисою є укладення безстрокових договорів оренди. Вони не мають фіксованої дати завершення і передбачають дуже високий рівень захисту прав орендаря. Законодавство чітко обмежує можливість виселення — без судового рішення орендодавець практично не має змоги примусово припинити договір. Усе це робить німецький ринок оренди стабільним, але водночас складним для входу, особливо для тих, хто перебуває в уразливому становищі.
Австрія
В Австрії законодавча система у сфері оренди житла чітко орієнтована на захист інтересів орендарів, однак це супроводжується жорсткими формальними вимогами, які слід беззастережно виконувати. Орендні контракти найчастіше укладаються на тривалий термін — стандартом є щонайменше три роки. При цьому можливість дострокового розірвання договору обмежена: її можна реалізувати лише після першого року проживання, і то лише за умови письмового попередження за три місяці.
Орендодавець має право вимагати заставу, яка може досягати трьох місяців орендної плати. Цю суму орендар вносить або готівкою, або банківським переказом, після чого вона має зберігатися окремо й повертатися після виїзду за відсутності пошкоджень у помешканні.
Надзвичайно важливо одразу після заселення оформити реєстрацію за місцем проживання — так званий Meldezettel. Без цього документа орендар фактично залишається поза системою: він не зможе отримати медичну картку, скористатися соціальними послугами або навіть відкрити рахунок у банку. Для українців, які прибувають у країну вперше, цей бюрократичний крок може здатися складним, однак саме він є основою для подальшої інтеграції.
Загальна інформація
Найчастіше шахрайство починається не з договору, а з пошукової платформи. Людина вбиває у Google: «cheap apartment Vienna» — і натрапляє на сайт без відгуків, із вкраденими фотографіями та неправдивими контактами. Приманка — неймовірно низька ціна.
У кожній країні існують безпечні платформи, де перевіряють орендодавців: у Німеччині — Immobilienscout24, WG-Gesucht; у Франції — SeLoger, PAP, leboncoin.fr; в Іспанії — Idealista, Fotocasa; у Чехії — Bezrealitky.cz, Sreality.cz; у Польщі — Otodom.pl, OLX.pl.
Щоб не потрапити в пастку, слід завжди вимагати від орендодавця документ, що підтверджує право власності (у Франції — titre de propriété, у Німеччині — Grundbuchauszug, у Чехії — výpis z katastru nemovitostí), посвідчення особи й проєкт договору з повною інформацією. Переказ грошей можливий лише після особистого перегляду або відеоогляду в прямому ефірі, підписання договору й перевірки особи власника. У жодній країні ЄС немає обов’язку платити щось наперед. Категорично не можна погоджуватися на перекази через PayPal «друзям», Revolut, Western Union або інші сервіси без гарантії повернення.
У разі шахрайства необхідно терміново зробити скріни листування, зберегти оголошення, звернутись до місцевої поліції, повідомити платформу й негайно контактувати з банком. У Німеччині, Австрії та Франції іноді вдається заблокувати рахунок шахрая або скасувати транзакцію, якщо діяти протягом перших кількох годин.
Пам’ятайте: ваша безпека починається не з замків у квартирі, а з критичного мислення. Житло за 300 євро в центрі Парижа, яке ніхто не хоче дивитись, але треба швидко заплатити, — не шанс, а пастка. Не довіряйте словам, довіряйте документам.
У чужій країні треба бути ще уважнішими, ніж удома. Не існує «надто вигідних» варіантів. Не існує «чесного власника, якому не потрібен договір». Не існує ситуацій, коли можна довіритись на слово. Особливо — коли йдеться про ваш дах над головою. І саме тому українці в Європі мають бути не просто обережними, а юридично озброєними, бо захист починається з інформації.
